부동산 경매 공부를 시작하려고 마음은 먹지만, 어디서부터 시작해야 할지 어렵기만 합니다. 저 역시 부동산 경매 공부를 처음 할 때, 대체 어디서부터 공부해야 할지 갈피가 잡히지 않았기 때문에 충분히 이해합니다.
그래서 부동산 경매를 처음 공부하는 분들이 첫 시작을 어떻게 하면 좋은지 이 글을 통해 준비하였습니다. 부동산 경매 처음 공부하는 분들은 이 글을 통해 부동산 경매 첫 시작의 길을 알 수 있을 것입니다.
부동산 경매 목적부터 찾기
가장 중요한 부분이지만 많은 분들이 부동산 경매 공부를 시작하기 전 놓치는 부분이 경매를 시작하는 목적 찾기입니다. 남들이 수익이 좋다고 하니깐 아무 생각 없이 부동산 경매 공부를 시작하는 경우가 많습니다. 그러나 경매의 시작을 위해서는 무엇보다도 내가 왜 경매공부를 하고, 경매를 통해 어떤 목적을 이루려고 하는지 정확히 알고 시작해야 합니다.
일반 거래를 할 때도 가장 먼저 하는 일이 물건을 찾는 일이듯 경매도 마찬가지입니다. 그런데 목적도 없이 남들이 하고, 돈도 번다고 하니깐 시작한 경매는 결국 전국에 쏟아지는 수많은 물건을 찾다가 지치고 말 것입니다. 특히 경매공부는 돈뿐만 아니라 시간도 함께 투자되는 공부입니다.
따라서 내가 부동산 경매 공부를 시작하는 이유가 '수익형 부동산 구입 목적', '실거주용 주택 구입 목적', '자영업을 위한 구입 목적' 또는 '부자가 되기 위한 목적'인지 먼저 정해야 합니다. 만일 부동산 경매 공부의 목적이 부자가 되는 것이라고 하면 부자가 되기 위한 목적을 이루기 위한 자신만의 기준을 세워보는 것이 경매 시작의 첫걸음이 됩니다.
이렇게 목적을 정하면 목적에 맞는 부동산을 선별하여 선택의 폭을 줄일 수 있어 불필요한 시간낭비를 줄일 수 있습니다. 목적을 가지고 경매를 하는 것은 경매 부자들의 공통적인 특징이기도 합니다. 이들은 본인이 정한 목적에 맞는 투자는 지속하고 원하는 물건을 기다릴 줄 아는 여유와 무리한 고가낙찰을 하지 않습니다.
그리고 가용가능한 투자금과 대출 원리금 상환 등 자금계획을 목적에 맞게 철저히 세웁니다. 이와 같이 경매 부자가 되기 원한다면 본인이 왜 경매공부를 하는지 목적을 먼저 정하시기 바랍니다.
취득목적에 따른 종목분류
부동산 경매를 시작하는 목적을 정했다면 취득목적에 따른 종목 분류가 필요합니다. 부동산 정책과 공급과 수요에 의한 부동산 시장 흐름에 따라 많은 영향을 받는 것이 부동산 투자입니다. 이러한 부동산 정책과 시장의 흐름을 벗어나지 않는 선에서 투자 종목을 선택하는 것이 좋습니다. 이러한 부동산 투자는 수익형 부동산, 투자형 부동산, 거주형 부동산으로 분류할 수 있습니다.
1. 수익형 부동산
수익형 부동산은 임대수익을 기본으로 시세차익까지 노릴 수 있는 부동산 투자입니다. 임대수익이 나오는 아파트, 다가구 주택, 다세대 주택, 오피스텔, 도시형 생활주택 등 주거용과 분양상가, 오피스상가, 지식산업센터, 업무용 오피스텔 등 상업 및 업무용 그리고 펜션, 모텔, 여관, 게스트하우스 등 숙박용으로 수익형 부동산을 구분할 수 있습니다.
이와 같은 수익형 부동산 투자가 목적일 경우 가까운 지역부터 먼 지역까지 투자도 고려하는 것이 좋고, 먼저 본인이 잘 아는 지역부터 시작해서 차츰차츰 넓혀가는 것이 좋습니다. 또한 자금 계획에 따라 종목을 정하고 보유세, 취득세 등 지출전반에 대한 검토와 추후 시세차익을 고려한 물건을 정하는 것이 중요합니다.
2. 투자형 부동산
투자형 부동산은 임대수익보다는 택지개발, 재개발, 재건축 등 성장 가능성 있는 지역에서 시세차익을 감안한 투자형 부동산을 말합니다. 투자형 부동산은 시간에 투자하기 때문에 가치 투자라고도 합니다.
이러한 투자형 부동산을 투자할 때는 재건축 및 재개발 지역 내의 부동산, 택지개발예정지 내의 부동산, 가격 상승이 기대되는 지역의 주택이나 상가, 교통망 호재가 있는 지역의 토지나 건물 등 해당 지역의 정부 정책과 개발정보 등을 최대한 수집해 분석하고 자금계획과 환금성을 고려해 종목을 선택해야 합니다. 투자형 부동산은 고수익과 빠른 환금성의 장점이 있기 때문에 자금의 유동성이 충분하거나 경험이 많은 투자자가 주로 하는 방법입니다.
3. 거주형 부동산
거주형 부동산은 말 그대로 거주를 목적으로 구매하는 부동산을 말합니다. 더 이상 집주인의 눈치를 보지 않아도 되고, 보다 좋은 인프라의 집을 시세보다 저렴한 가격에 구매하기 위해서 경매에 참여하는 경우가 많습니다. 그런데 막상 경매에 참여해 보니 입찰자는 많고 오히려 시세보다 비싼 경우가 있습니다. 이것이 부동산 경매의 현실입니다.
그렇다고 포기하면 안 됩니다. 어차피 시세보다 저렴한 가격에 집을 구매하기 위해서는 경매시장을 이용할 수밖에 없기 때문입니다. 꾸준히 관심을 가지고 내가 원하는 물건이 나오면 계속 도전해야 합니다. 그렇다고 비싸게 살 필요는 없습니다. 비싸게 구매하는 사람들은 그만한 가치가 있다고 판단해서 구매하는 것이기 때문에 실수요자는 굳이 따라갈 필요는 없습니다.
이 글을 마치며
오늘은 부동산 경매 처음 공부하는 방법에 대해 알아보았습니다. 부동산 경매 공부는 앞서 설명드린 바와 같이 경매 목적을 명확히 한 후 취득목적에 따른 종목을 분류하여야 합니다. 그렇지 않을 경우 시간과 돈만 낭비하고 지칠 수 있습니다. 경매공부를 시작하기 전 어떤 목적을 가지고 경매공부를 시작하려고 하는지 먼저 정해보시기 바랍니다.
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참고문헌: 알기 쉬운 기초 경매:부자 경매의 시작(저자: 김인성)
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